宁波起底商铺2大“坑”,动辄百万套牢投资商铺坑在哪?

在宁波,实体商业的分布在各个商圈、购物中心、写字楼底商以及社区。

2015年,宁波市区常住人口409万。据市贸易局初步统计,宁波大市范围内目前已开业和在建、拟建的,大型商业综合体有57个,总建筑面积超过1000万方。中间4年,这些数字还在逐年上升,2019年宁波拟开业商业项目14个,商业体量累计超100万方。宁波起底商铺2大“坑”,动辄百万套牢

不用去算数字上的容量是否超标,就能知道商场的分布并不均匀,仅目视就能感受到鄞州区商业体的泛滥,大小购物中心不下20个……宁波的商业已经出现局部饱和,导致部分商场人气不足。和前两天说的写字楼空置率相似,商铺的空置率逐日上升。

即使是同一个商场里,也有冷热不均的景象。前不久,就有网友在贴吧质疑明州里是不是要倒闭了。负一楼的盒马一直生意不错,1楼的店面也是全开状态。而2-4楼却大量店铺呈现关闭状态,未正常营业的商铺多达16家。

并且,商业快速增长还带来一个明显的现象:购物中心几乎以一种相同的模式在复制粘贴,缺乏独特性。

上周,我们就简单提过买商铺是个技术活,具体参考揭露宁波买房5大误区!买40年公寓、投资商铺、捡漏老破小

01

一铺穷三代

投资商铺坑在哪?

投资本身就充满了未知性,赚得盆满钵满的人不会少,但对于普通人,缺乏专业的眼光分析,单凭销售一通天花乱坠就头脑发热的人,简直是送上门去被宰。

【流通性差,出租回报率难保障】

商铺的首付一般为5成,贷款10年,和公寓相同。杠杆率低,加上高额的转手税费,商铺的流动性也不太好。

因为变现的不容易,很多商铺都是长期持有,决定商铺价值的是平均年出租回报率。但这也是建立在商场能够长期保持一定人流量的基础上。

大部分商铺的年收益率在6-8%,能达到10%的可以说是比较优质了,大概10年能收回投资。而这几年商铺投资回报率还有明显下滑。

像那些动辄15%的,听起来极具“诱惑力”,基本是可以判定为美好的梦境。

这么高的效益,开发商是钱多了烧手,要卖出来吗?

要知道真正好地段的好商铺,早早就被人瞄上了。很多时候这种所谓的高收益项目,就是无良开发商设置的吸引客户投资的陷阱,在项目未完成时便卷款潜逃的不在少数。

【包租,开发商变相融资,高收益的背后是高风险】

“承诺包租10年、20年”、“售后返祖,白送收益”不得不说,这是非常吸引客户的一种手段了。本质上,这一系列操作是开发商为了快速资金回笼。

这种售后包租商铺一般都是在购物中心里的产权“格子铺”,简单说就是将整层的大平层分成20-30㎡或者更小的铺位,实际上是没有真实划分开的,然后就卖产权面积。

商业地产的盈利模式可以分成物业全部持有,全部散售、自持+散售的。

买独立商铺可以自己经营,毕竟在温暖的城市,开个小店是无数人的梦想。累了也可以出租,无关紧要。

而售后包租商铺,本质上是虚的,只要不返租就没有任何使用价值,一旦发生纠纷,投资人甚至找不到自己的铺子在哪个位置。

宁波实行售后包租的商业广场不少。

1872花园坊约定5年包租,前三年投资回报率为5%,直接抵扣到商铺总价,相当于总价200万的商铺,投资者只需要付170万。后两年则按照招商的商家租赁多寡,直接返利。

而同样位于江北区的姚江里是包租15年,前五年6%6%7%7%8%,后10年9:1分红,业主拿实际租金9成。

后续会如何发展还有待时间的考验。

较为典型的失败案例就比如鄞州的联盛商业广场,2015年就曾陷入“欠租门”,最早开业的A区和B区,因引进的品牌吸引力不强生意冷清,公司资金链断裂等原因无力支付160位业主的租金。

对购物中心来说,不管是定位、市场策略、日常运作都需要专业运营存在,全部自持不用说,投资者也沾不上边。

复杂的是自持+散售的,笔者认为选择开发商自持比例在40%以上的,是降低投资风险的方法,这样将开发商和个人的利益进行了捆绑,抗风险能力更强,而一旦成功,商铺价值的增长也会更多。或者选择有过成功开发经验的开发商也是一种途径。

以上是较为典型的两种,商铺的坑当然还有很多,会掉坑的,终究还是被眼前的收益所蒙蔽。

02

投资有千百种可能

商铺就没有机会了吗?

自然不会,即使说商铺没前景,相信还是会有大批不信邪的人一往无前,不要你觉得,只要我觉得,大家都懂。有人的地方就有江湖,有利益的地方就少不了投资客。

可以着重关注以下几个因素。

决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!

地段可以说是决定商铺价值的首要条件,市中心可能是城市商铺最贵的地方,而在偏远楼盘的临街店面,有时只能作为仓库使用,实际价值甚至低于同地段住宅。

宁波传统的天一商圈、老江东商圈、万达商圈,就是各方面配套已经成熟的地段,有大量稳定的消费基础。

当然繁华地段的商铺虽价值高,投资代价也是相对较高的。成本高了,其他方面的条件不好,租金不高的话,投资收益率无疑会大打折扣,毕竟,50万的商铺年租金和100万的商铺对租金的要求也是有差距的。

但很多投资者往往会陷入一个误区:过分讲究地段,需要注意,并非地段好就可以百分百确定投资收益也会非常高。

例如海曙的恒一广场,位于宁波客运中心斜对面,地段不差,客流量却很一般。

【人流量密集的地方,消费旺盛,即使不中亦不远矣】

老话说人流就是财流,不可不察。一个商铺是否值得投资取决于人流量,它决定了商铺在未来经营中的基础客流量。

人流量的定位,也决定了商铺能够面对的客群水平。不要指望社区底商做精品定制,高端商业体定位城中村,这明显不符合市场的经营策略。

固定人流量看住宅区,拆迁安置房和新开发的楼盘入住率区别很大,要多调研,才能了解真实情况。

流动人流量看行人,注意统计车辆是没有意义的,就像高架上车来车往,高架下却恰恰是城市人口最少的区域,车流不能带来消费。当然,人流量转化为消费,又是另一个问题了。

姜山独一份的海港城,本身周边位置多安置房,老年人居多,人气不足,少量的年轻群体还被不远的环球银泰城稀释,商铺大面积关门。最近听说连对散客依赖性低的家居工厂店都开不下去了,租不出,卖不掉,投资这里的感觉可想而知。听说今年业主开始能收租金了,情况恐怕也不乐观。

【选商铺也要挑颜值,就要最亮眼的那个崽】

有报告称 65% 以上的人会在逛商场的过程中会临时改变购买计划,笔者就经常如此,为了买泡面去的超市,最后买了一购物车的其他食物。

所以在投资中有一个先后的原则:能买临街的门面就不买内铺,因为显眼,临街门面的展示机会更多,客户能看到次数也更多,道理如此简单。

再想得悲观一些,烂尾的时候,临街门店是最后一根救命稻草。

海曙区集士港威尼斯商业广场烂尾4年多,内部一片狼藉,广场无法开业,260多户业主被套牢,求助无门。为他们感怀的同时,笔者注意到,广场一楼临街店面有部分门店是成功出租的。也算在这个悲剧中,为部分业主挽回了一些损失。

【群羊效应在哪里,都是适用的】

商铺投资也很讲究群羊效应,一般来说,也就是商场中的主力店,如大型超市或影院等,他们对位置的选定、面积大小、投资回报都有相对专业的判断,安全系数高,小型商家就完全可以借力,俗称抱大腿。当然这是在招商阶段的考虑了。

现在又多了一种网红品牌,主要吸引的都是当下的年轻消费客群吸引力,而这也恰恰是热爱商场消费的重要群体,对人流量的吸引和商场的定位都有好处。

去年有段时间,印象城引入了鹿角巷可谓是相当火爆,全宁波仅此一家正品,吸引很多人排队购买,当时笔者在对面的网红眼镜店驻足,近一个小时,排队人群都络绎不绝。后来喜茶入驻,又遭抢购。印象城一直是我印象中招商做的比较好的广场之一。

宁波很多商业体也有类似操作,万达有奈雪の茶,高鑫广场有幸福侯彩擂,大家都有意识的招揽新鲜的、潮流的品牌入驻。

总结

商铺投资的风险和住宅不同,赌的不是涨幅,而是未知,一念天堂一念地狱。

现在的商铺正处于两极分化的情况,投资风险极大,试错需要成本。没人能预见未来,赌赢了,皆大欢喜,赌输了真的是“一铺穷三代”。

电子商务对实体商店的压迫,不是呼吁几句回归线下就可以消融的,真正实行到位还有很长的路要走。

这就要求投资商铺更需谨慎,销售猫腻可能隐藏很多风险,运营模式也可能影响收益率。如果开发商缺乏集中运营的能力,后期人气情况、资金支持可能有折损,返租类型更是风险太大,无异于隐藏的暴雷。文章由Live宁波原创

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