没有购买的历史经验温州买房时看房应该怎么看?

买房对绝大多数人来说,可能是人生中第一次购买如此大额的资产。学校没教过,之前没碰过,只零星听朋友聊过。同时房子又是特殊的非标准品,特别在二手房的市场,不能根据买其他商品的经验来类推,因为没有品牌、没有评测资料、没有大众点评、没有七天无理由退货、没有购买的历史经验。

对于二手房买卖,你和房东在经济学上称为“单次博弈”,就像在旅游景区买东西,卖家不会因为和你的交易,影响后来的生意,买完也就结束了。不像菜场买东西,因为你是天天买,卖家东西不好,就会影响你的下次购买决定,这叫“重复博弈”。“单次博弈”对买家有着更高的风险。

没有购买的历史经验
▲府东家园大门

谁都住过房子,但是只要没住过这个房子,你就很难体会住这个房子的感受。比如你可能知道西边的房子有西晒的问题,但是你可能不知道西晒到底会热多少;你可能知道南北通风很重要,但是你不知道如果没有南北通风会闷多少。

房子不像衣服,衣服因为穿过各种面料,体验到了各种面料的直观感受,知道化纤和棉质的体验区别。而房子没有,这么大金额的东西不能“七天无理由退货”,甚至不能试住,只是凭几次,十几分钟的看房来决定是否购买,所以对买房来讲,看房的重要性就异常突出。

正文
接下去进入正题,我们聊聊买房时,去看房应该看什么。以下不涉及房子性价比,只讨论如何在一二十分钟的看房时间内,尽量多的了解房子的优劣点,因为各方面都优秀的房子价格自然就高。

1、看采光日晒

能否被阳光较长时间的晒到,是房子舒服与否的重要维度,在温州而言,房间朝向正南、南偏东,都会有较长时间的日照。建议选择晴天的早上10点、下午4点,尽量避免晚上看房。

早上稍早和下午稍晚看房,是为了比较直观的感受光照是否充足,阳光是否被遮挡。初次买房,通过楼层,楼距去预测日晒时间是较为困难的,最好的办法就是站在房间里,看看太阳是否晒进来。特别注意,还要从窗口望出去,太阳行进路径和你房子之间是否有高的建筑物遮挡。

还要注意一些刚交付不久的小区,买的时候2-3楼阳光也很好,可是几年过去了之后,会发现小区树木生长繁茂,遮住了阳光。如果楼栋周围树木较多,一般选择4楼以上,基本不会受到树木影响。

经验丰富的中介会注意约看时间,以呈现房子最好的状态。比如朝东的房子,会约的比较早,如早上9点,房间看起来很亮堂。朝西的房子一般不约下午,会比较闷热,如果约了下午,中介会提前到,打开空调。这些你都可以反其道而行。

▲府东家园小区内

2、看小区周边及小区环境

小区周边有庙等一些特殊建筑物,而房间又能看到这个建筑物,在温州比较影响房价,但这个不同人感受不同。小区内环境也会影响居住质量。建议比中介提前到达约定地点,自己先在周围及小区走走。

中介看房前,一般不会告诉客户具体房号,但是小区是知道的,看房一般也是约在小区的大门口碰面。我们就可以早20分钟到,围着小区转一圈,一个是看看有什么特别的建筑物,另一个是看看周边生活配套是否完善,比如有大型超市、社区医院、农贸市场等等。

时间还多,可以先到小区内走走。这时可以关注下以下几个问题,保安是否很容易让你这个陌生人进去;小区是否整洁;小区氛围是否喜欢;可以去停车场问下入住后的停车情况。

为什么在中介来之前去看这些呢?因为中介一般会带着你从小区最漂亮的中心花园穿过来到推荐的房子前,你少了接触保安的机会,你少了看看小区其他地方的机会。如果带着中介在小区里走,甚至去停车场问车位情况,会让中介以为你对房子产生了较强的意向。

▲府东家园小区内

3、看套型及窗外

同样面积房子,不同的套型,使用舒服程度相差很大。一般较新的商品房套型都还可以,但是一些较早的安置房,套型有许多匪夷所思的地方。

套型好不好,每个人定义不同,总的说就是每个平方都能按照你的需求被充分使用起来,并在动静划分、通风日照上满足需求。一些对风水有要求的购房者,这个阶段不要忘记把风水方位看了。小编认为有些事情无关风水,比如房子进门对着房间、或者对着卫生间肯定不舒服,还有卧室中间穿过一条大梁,也会不舒服。这些直观感觉,需要看房时充分去感受。

建议看房时拍下照片,因为你买房时会看好多房,拍下来可以用作以后比较,并在签合同时,比较容易讲清楚房东哪些东西留下,哪些东西拿走。

一般这个阶段,会和中介有些沟通,你可以提出一些套型上的不足,中介因为看过很多房子,有时会给出不错的改套型的意见。同时你提出一些房子事实存在的不足,也为之后的价格洽谈做好一个铺垫。

去看看窗外也很重要。见过一些买房人,在房子转了一圈就出去了。我建议是要把头伸到每个窗户外看看。你会看到原先不在你预料内的一些遮挡,也有可能看到不在预料内的路冲、尖煞等忌讳。

▲府东家园小区内

4、听噪音

路边的房子一定会有噪音,和楼层关系不大,高个10来层区别是不大的。路面宽车速快,大型车辆多的噪声更大些。这点可以关上窗户,静下来听听,注意白天如果已经觉得吵了,晚上躺下后一定会更加吵。隔音玻璃能解决一定的噪声问题,一般需要整个窗台都要换掉,价格不低。

5、看漏水及潮湿

老房子顶楼注意观察有否漏水。早年建的,平顶的多层楼房,顶楼有很高的概率漏水,观察是否有水迹,如果刚刚粉刷墙壁的老房子也要留心。

不是顶楼的老房子,较大漏水的可能性是在阳台,主卧连着阳台,阳台渗水到主卧。

还有温州江边朝江的窗户,如果窗户密封性不好,在台风的时候,也有雨水从窗户缝隙灌进来的风险。

1楼潮湿是否严重,这点会有个误区,认为1楼房子都潮湿。地势较高,不在河流区域内,潮湿情况不会很严重,温州有些楼盘做了1楼架高就很好的解决了这个问题。

6、看房时如何面对中介

关于面对中介的几点建议,看房中不要太明确的表达,对这个房子的喜欢之情,除非你已经下决定,要买这套了。过早的表明心意后,中介会减少继续推荐其他房子的数量。

也不用一直数落房子的缺点,如果不喜欢“用脚投票”离开就好,不停的数落其实是在变相数落中介的推荐及带看,一份工作成果得到客户长时间的数落贬低,是极其不舒服的。

我们和中介可以想象成合作关系,他就像自己延伸的触觉,去市场上寻找合适的房子,提供给我们选择。

现在还会碰见看房时,有其他客户一起看的场景。那是中介为了提高看房效率,以及让房子看起来抢手的营销方式。注意不受他人影响,只关注自己核心购房需求。

▲府东家园小区内

尾声
关于中介,我还想说两句。购买二手房时,尽量选择较大品牌直营连锁的中介,因为他们更在乎自己的品牌损益,更爱惜羽毛。经过多年打磨,服务流程上也有一套规范,并且有自己的权证交易部门。

接下来,我想有机会写一篇,关于中介是如何做生意的文章,那将是一个精彩纷呈的世界。

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